深圳权威律师讲买烂尾楼看你是否满足消费者物权期待权

　　交付之前，购买的商品房被法院查封了？在这种情况下，你只能承认自己运气不好，人和财富都是空的吗？

　　别担心，深圳权威律师给大家介绍一下消费者物权期待权。能有效排除债权执行。

　　基于对买方居住权和生存权更有价值的基础上，法律赋予已履行大部分合同义务的买方，即房屋消费者购买房屋的物权期望权，以排除法院的强制执行，即消费者的物权期望权。

　　《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：

　　在金钱债权执行过程中，买受人对以被执行房地产开发企业名义登记的商品房提出异议，符合下列情形，可以排除执行权利的，人民法院应当支持：（1）在人民法院签订合法有效的书面销售合同；（2）购买的商品房用于居住，买下无其他住宅；（3）已支付的价格超过合同约定总价的50%。

　　从上述条款可以看出，在任何情况下，消费者任何情况下都不能得到支持，但必须完全满足以下条件：

　　1.申请期限的债权限于金钱债权

　　申请.,人，即债权人，对房地产开发企业享有的债权应当为金钱债权。也就是说，申请人要求房地产开发企业偿还金钱，而不是交付房屋或其他权利。申请人对消费者购买的商品房享有抵押权的，上述条款不能再适用，因为抵押属于法定优先赔偿。

　　2.查封前签订合法有效的书面销售合同

　　买受人与房地产开发企业签订合法有效的书面销售合同的时间应当在法院查封房屋之前。在这里，我们需要注意的是，双方签订的合同应该是书面合同，不能是口头协议，应该是合法有效的合同，不能损害国家利益、集体利益或第三方利益导致合同无效，当然，最重要的是，合同签订时间必须在法院查封前，而不是在查封后。

                                        
 

　　3.用于居住，名下无其他用于居住的房屋

　　购房者购买房屋的目的是居住，其名称中没有其他用于居住的房屋。换句话说，购房者购买房屋是为了居住，而不是为了投资或其他目的。我们应该对居住的理解有一个广泛的把握。无论是简单的住宅还是商业和住宅，只要有居住功能，都应视为居住。如何理解名下没有其他用于居住的房屋？我们认为，这意味着买方需要在购房地点长期居住，而在同一地点，没有其他房屋可以用于居住。

　　4.已交付50%以上的购房款

　　买受人已支付的价格超过合同约定总价的50%。换句话说，当买受人提出异议时，已支付的购买款超过合同约定总价的50%。在这里，我们需要提醒您，如果买受人支付了50%以上的房屋款项，但尚未支付全额款项，此时，对于剩余的购买款项，局外人可以主动联系法院，将款项移交法院，或法院根据到期债权执行剩余款项。

　　5.买家应该是消费者

　　买家应该是消费者。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是为生活消费者的需要而购买商品或接受服务的人。那么，如何判断买家是否是消费者呢？我们可以从买方的自然属性和购买房屋的性质两个方面进行综合判断。首先，从自然属性的角度来看，消费者应该是自然人，法人或其他组织不存在购买住房的问题，不包括住房消费者的物权期望；其次，购买住房是为了生活需要而不是生产经营需要，因此，购买住房的性质应该是住宅，而不是办公楼、立面等商业住房。

　　只有满足上述条件，才能排除强制执行债权。虽然消费者物权期望权的保护范围仍然非常有限，但无论如何，这也是物权期望权的进步。