深圳房产买卖纠纷律师分析房产买卖双方因定金而发生纠纷

　   买房并办理转让登记，但卖方拒绝交付房屋超过合同约定的履行期限。买方有权要求退还购买协议中约定的押金吗？江苏省无锡市滨湖法院一审结束了房屋买卖纠纷案件，命令卖方立即交付房屋，同时驳回了买方要求退还押金的诉讼请求。深圳房产买卖纠纷律师为您带来这个案例。

       案例介绍

　　刘女士和他的妻子自愿将他们在滨湖区的所有财产出售给姜先生。2010年3月13日，双方通过房地产经纪人签署了房屋销售协议。同意房价54万元，姜先生支付定金1万元，购买定金可抵消购买款项。双方同意办理手续、贷款、付款后，刘女士和妻子于2010年6月10日前正式将上述房屋交付给姜先生。卖方中途违约的，应当赔偿买方违约金1万元，并退还收取的定金。同时，卖方必须赔偿中介劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为合同约定的佣金金额。后来，姜先生同意在3月19日前增加4万元的押金，违约金随押金增加到5万元。协议签订后，姜先生共支付了54万元（含5万元押金）。2010年4月，双方办理了转让手续，姜先生取得了上述房屋所有权证书。2010年6月12日，由于刘女士和他的妻子没有按约交付上述房屋，姜先生通过律师的信函要求刘女士和他的妻子交付房屋，退还押金5万元，并赔偿各种损失。双方就押金返还发生争议，姜先生向法院提起诉讼。

                                                  
 

       法院审理

　　经审理，法院认为房屋转让协议是双方的真实含义，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，因此对双方应具有法律约束力。刘女士和她的妻子已经按照合同将转让的房子转让给了姜先生的名字。虽然延迟履行了交付房屋的义务，但延迟履行并非不履行合同，也不属于合同目的无法实现，合同应终止的情况，不适用定金罚款。姜先生可以对延迟交付房屋造成的损失另行主张。然后作出了上述判决。

　　法官点评

    《合同法》第一百一十五条规定：当事人可以按照《中华人民共和国担保法》的规定向另一方支付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵销价格或者收回。支付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收到定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《担保法》规定，当事人不履行约定的债务作为适用定金罚款的条件。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》进一步明确规定，违约定金处罚的条件不仅要有延迟履行等违约行为，还要有因违约而导致合同目的失败的结果。这两种情况是必不可少的。虽然卖方延迟交付房屋，但房屋已转让给买方名称，买方已成为实际房屋所有人，因此不应延迟交付定金，因此不应终止合同。