深圳房产合同律师讲解房产纠纷中的变更买受人与违约责任

　　我们都知道，在房屋买卖过程中，如果卖方或者买方做出任何违反合同约定的事情，便会被认定为违约，那如果买方要求变更合同中的购买人，是否构成违约呢?下面深圳房产合同律师为大家分析一下。

　　一、概念的通俗理解

　　所谓损失额的预定，就是合同当事人在签订合同时预先估摸对方违约会给自己造成多大的损失（尚未发生），体现在合同文本中就是对于违约金的约定（可以是一个具体的数额，也可以是一个计算方法。后者较为常见）。具体到本文，即逾期违约金（如：每天房屋总价的万分之五）和解除合同的违约金（如：全部房价款的20%）。

　　所谓实际损失（抛开概念之争），即合同一方因对方违约给自己实际造成的损失（已实际发生），包括积极损失（现有利益的损失）和消极损失（可得利益的损失）之和。以房价上涨和房屋卖售人违约为假设前提，房屋买受人的积极损失即中介费的损失和房款利息的损失等，房屋买受人的消极损失即房屋差价损失等。

　　二、逾期违约金和解除合同的违约金可以同时主张

　　所谓逾期违约金，即违约方未按照合同约定的期限履行给守约方造成的损失额的预定。所谓解除合同的违约金，即因合同解除给守约方造成的损失额的预定。由此可以看出，逾期违约金和解除合同的违约金不是一回事，是并列的关系，可以同时主张。

　　参考：上海市静安区人民法院（2016）沪0106民初713号

　　三、实际损失可以主张哪些？

　　对于实际损失的主张，简言之，即积极损失和消极损失可以同时主张。

　　1、积极损失可以主张

　　积极损失主要是中介费的损失、银行利息损失等。我代理的上海市静安区人民法院（2015）闸民三（民）初字第2862号房屋买卖合同纠纷案，法院即支持了中介费的损失10万元（也支持了房屋差价损失400万元）

　　2、消极损失可以主张

　　消极损失即可得利益损失，房屋买卖合同纠纷中一般表现为房屋差价的损失。对于房屋差价，法院一般都是支持的。

　　《合同法》第113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定：“……对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。……”根据上述规定和我代理的大量案例来看，房屋差价损失法院一般都是支持的。

　　但是需要特别注意的是，银行利息损失和房屋差价损失不可以同时主张。因为房屋买受人获得房价上涨的利益是以买受人损失房款利息为前提的，两者不可兼得。参考案例：上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终10397号民事判决认为：“因买受人对房屋升值利益的获取系以其支付相应的房款为前提，故一审法院在对杨某某、范某某房屋差价损失的诉请予以支持的同时，其已付房款的利息损失实际已包含在房屋差价损失中得以补偿。现一审法院再行支持杨某某、范某某已付房款300,000元利息的诉请，实际系认可杨某某、范某某在未支出任何成本的情况下仍可获取系争房屋相应升值利益，有违公平原则，本院对此不予认同，并对一审相关判决予以纠正。”

　　预定损失额（liquidated damage）与实际损失之间的关系

　　《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　《合同法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当有效减少的，人民对于法院认为应当以实际经济损失为基础，兼顾企业合同的履行社会情况、当事人的过错程度发展以及市场预期利益等综合影响因素，根据教育公平理论原则和诚实信用管理原则问题予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过环境造成巨大损失的百分之三十的，一般我们可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于生活造成的损失’”

　　简而言之，违约金与实际损失的关系，即违约金应以实际损失为参照进行调整。 由于实际损失是违约损害赔偿诉讼中最基本的判断依据，违约赔偿金低于或高于实际损失，应进行调整，为什么合同还要规定违约赔偿金？ 一方违约后，守约方直接向违约方索赔其实际损失不是更好吗？ 不是的。 因为守约方很难证明其实际损失，即使能够证明，也要耗费大量资金，为了保护守约方，也要降低交易成本，提高交易效率。 建立了违约金制度。 这样，守约方可以在违约赔偿金能够弥补其损失的前提下直接要求违约赔偿金，也为法院的判决提供了依据。 对于违约方的违约赔偿金过高，实际损失举证责任的分配、法官的自由裁量权等是另一回事。

　　对于 liquidated damage 和实际损失，只能提出一项索赔

　　违约金和实际损失的关系是“影和形的“关系。前者是事先预估的填补守约方损失的金额，后者是客观发生后真正需要填补守约方损失的金额。守约方只能主张其中一项，不能重复主张。

　　以上就是关于这方面的法律知识，希望能对您有所帮助。如果您不幸遇到一些比较棘手的法律问题，而您又有委托律师的想法，深圳房产合同律师可以给你提供服务。