买房人必看！深圳房产合同律师分享买房须知的10个常识

　　房的时候注意细节，是为了将来居住的时候能够更加舒适。所以多了解一些买房时需要了解的事项，就能够在买房过程中更加顺利一些。那么，买房需注意事项有哪些呢？下面深圳房产合同律师就来给大家说说买房须知的10个常识，供大家参考。

　　1．房子交易双方签订预售合同后，没有进行登记备案，一方当事人可以要求确认合同无效吗？

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，要求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　由此可见，尽管法律要求签订商品房预售条约后，需进行挂号立案，然则假如双方签订预售合同后没有办理登记备案手续，当事人要求确认合同无效的，法院不予支持，是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。

　　2．房子出现品质问题，任何时候都可以要求出卖人修复吗？

　　《商品房贩卖治理设施》第三十三条规定：房地产开辟企业应该对所售商品房负担品质保修义务。当事人应当在条约中就保修局限、保修时期、保修义务等内容作出商定。保修期从托付之日起计较。商品室庐的保修时日不得低于设置装备摆设工程承包单元向设置装备摆设单元出具的品质保修书商定保修期的存续期；存续期少于《商品室庐实施品质保证书和室庐应用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

　　另外，《修筑工程品质治理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　（1）根底办法工程、房子修筑的地基根底工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　（2）屋面防水工程、有防水要求的洗手间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　（3）供热与供冷体系，为2个采暖期、供冷期；

　　（4）电气管线、给排水管道、设置装备摆设安装和装修工程，为2年。

　　其余项目的保修时日由发包方与承包方约定。

　　由此可见，对于房子的保修期，是比拟庞杂的，当事人为了保护本人的权益，除了按照法律规定，还能够在条约中进行详细的约定，制定房屋的保修条款。所以，房屋出现质量问题，并不是任何时候都可以要求出卖人维修的，出卖人的保修期是有一定的期限的。

　　3．房子交易双方签订条约后，出卖人与第三人恶意串通，又签订合同并交付使用，买受人可以要求确认第二个合同无效吗？

　　《最高国民法院对于审理商品房交易条约纠纷案件合用法律多少问题的说明》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人歹意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，要求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

　　是以，房子交易双方签订条约后，出卖人又与别人签订条约，并将房子托付应用，买受人只要能够证明出卖人与第三人是恶意串通，其可要求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。实际生活中，如果第三人明知买卖双方的合同，还与出卖人签约，其实就是恶意。

　　4．房子托付使用后，房产证迟迟办不下来，开发商是不是承担违约责任？

　　《最高国民法院对于审理商品房交易条约纠纷案件合用法律多少问题的说明》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房交易条约商定的办理房屋所有权登记的期限；

　　（二）商品房交易条约的标的物为还没有建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（三）商品房交易条约的标的物为已竣工房子的，自合同订立之日起90日。

　　条约没有商定违约金或许丧失数额难以肯定的，能够根据已付购房款总额，参照中国国民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述条文规定了开发商逾期办理房产证应承担的责任。

　　实践生存中，房产证迟迟办不下来，有部分缘故缘由是因为开发商发售手续不克不及实时办理齐备。因为开发商的缘故缘由，致使购房者在一定的期间拿不到房产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自身权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的期限，将时间约定明确，以防开发商恶意拖延办证时间。

　　5．房子交易时，该房子所占范围的土地使用权是否随之转移？

　　《都会房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、典质时，房子的所有权和该房子占用范围内的地皮使用权同时让渡、典质。”依据上述法条规定，房子交易时，该房子所占局限的地皮使用权也随之转移，这便是所谓的“地随房走”。房子交易双方签订购房条约后，交易双方应到房子所在地的县级以上处所人民政府的房产管理部门办理房屋产权转移登记手续，之后房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权证书和相关证件，到同级人民政府的土地管理部门申请办理土地使用权变更登记，土地管理部门核实后，由同级人民政府更换土地使用权证书。至此，土地使用权随着房屋买卖发生变更。

　　6．房子交易双方已办完过户手续，双方还能解除合同吗？

　　《合同法》第九十三条规定：“当事人商议同等，能够解除条约。当事人能够商定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。”

　　由此可见，只需当事人双方商议同等，或许合同约定的解除合同的条件成就，是可以解除合同的，即使房屋已经过户。

　　7．房子交易条约签订后，一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效，能否成立？

　　《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立无关设立、变换、让渡和歼灭不动产品权的条约，除法律还有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

　　由此可见，对房子交易双方当事人来讲，双方只需签订了条约，是不是到挂号构造办理登记，不影响合同效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款，否则，自合同成立时生效。所以，不能因未办理变更登记，主张合同无效。

　　8．房子交易中，买受人拖延交付购房款，出卖人可否要求解除合同？

　　《最高国民法院对于审理商品房交易条约纠纷案件合用法律多少问题的说明》第十五条规定：“依据《合同法》第九十四条的规定，出卖人拖延托付房子或许买受人拖延领取购房款，经催告后在三个月的正当期限内仍未执行，当事人一方要求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。双方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

　　由此可见，房子的买受人拖延托付房款的，出卖人可先予催告，要求其执行条约，领取购房款，假如买受人在催告后3个月的正当期限内仍不领取，出卖人可以要求解除合同。此外，解除权有一定的行使期限。

　　9．租赁房子被卖，租房人有权连续居住吗？

　　《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁时期产生所有权更改的，不影响租赁条约的效能。”《最高国民法院对于贯彻施行〈中华国民共和国民法公例〉多少问题的看法（试行）》第一百一十九条规定：“公有房子在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”由此可见，租赁房屋被卖，租房人有权继续居住。

　　增补：《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人根据租赁条约占领期限内产生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　100．什么是房子承租人的优先购买权？

　　房子承租人的优先购置权是指出租人出售租赁房子的，应当在出售以前的正当期限内关照承租人，承租人享有以一致前提优先购置的权力。《合同法》第二百三十四条规定，出租人出售租赁房子时，应当在出售以前的正当期限内关照承租人，承租人享有以一致前提优先购置的权力。《最高国民法院对于审理城镇房子租赁条约纠纷案件详细使用法律多少问题的说明》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人要求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但要求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。据此，出租人侵害承租人优先购买权的，出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效，承租人只能要求出租人承担赔偿责任。

　　房子承租人优先购置必须符合以下条件：

　　（1）仅限于房子租赁场合；

　　（2）出租人出售出租房子，应当在出售之前的合理期限内通知承租人。

　　（3）出租人损害承租人优先权的，承租人可主意补偿损失；

　　（4）在转租的场所，次承租人与承租人都有优先购置权，两者产生冲突的，前者优先于后者.

　　增补：民法典第七百二十六条：出租人出售租赁房子的，应当在出售以前的正当期限内关照承租人，承租人享有以一致前提优先购置的权利；但是房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

　　关于买房需注意事项有哪些？看完文章买房须知的10个常识，相信大家都有所了解了吧。希望上面的内容能给大家带来一些帮助和建议，如需了解更多相关资讯，请咨询深圳房产合同律师。