深圳房产合同律师为您讲解2022年最新抵押政策

　　《国家开发银行外汇流动资金贷款办法》第十三条 在抵押贷款中,借款人用于抵押的实物资产需向保险公司办理财产保险。保险的期限不得短于贷款的期限。保险项下的权益无条件的全部转让给银行。抵押财产的产权证和保险单交由银行保管。保险赔偿首先偿还银行贷款之本息。用有价证券作为抵押的应将其交由银行保管。贷款本息还清后,银行将抵押财产的产权证明和保险单及所附权益或质物退还借款人。接下来就由深圳房产合同律师为您讲解2022年最新抵押政策。

　　一、银行办理抵押登记缓慢,开发商分期承担连带责任

　　（1）在商品房预售买卖市场交易中,开发商希望能够早日回收利用资金可以减轻工作压力,但买受人并未发展取得不动产登记证,无法及时办理以银行为抵押权人的抵押权证,银行在中国没有增信措施的情况下我们不愿意放款。开发商为了促成交易,解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间无任何增信措施的问题,愿意在此活动期间学生提供连带责任制度保证,待银行方面取得抵押权证后,不再需要承担重要保证安全责任,阶段性保证系统应运而生。

　　（2）从阶段性担保制度建立的初衷来看,是为了解决贷款风险暴露期问题,加快房屋销售进程。因此,阶段性连带保证合同是附终止条件的合同,即抵押登记完成,开发商免除保证责任。

　　（3）在商品房按揭贷款实践中,借款人拖欠贷款,银行主张开发商承担连带责任,开发商主张银行因未办理按揭登记而免除担保责任。为了明确开发商阶段连带责任担保所涉及的若干法律问题,律师将结合案例进行分析。

　　【案情回放】

　　2015年1月27日,银行与李某、开发商通过签订《个人进行购房借款/担保公司合同》,约定：李某向银行企业借款637万元,用于自己购买商品房屋,本合同项下的担保管理方式为抵押加阶段性保证；李某同意将购买的房屋抵押给商业银行,为借款学生提供一个担保,并同意中国银行代为申请抵押登记；开发商需要承担阶段性连带责任能够保证,保证会计期间为发放网络贷款之日起至房产办妥抵押登记之日止；银行自接到开发商转交房屋所有权证之日起30个工作日内完成抵押登记；无论采用何种问题原因分析导致抵押登记未能及时办理,开发商继续发展承担重要保证经济责任。

　　合同签订后,银行向李某发放637万元贷款。 李某自2016年3月起逾期。 同年11月7日,开发商向银行交付了李某的产权证。 涉案房屋于2017年1月6日被公安机关查封。

　　现银行以李违约不能办理抵押登记为由,诉至法院,要求李立即偿还全部借款及利息,开发商承担连带保证责任。开发商称已按合同约定将房产证交给银行。如果银行没有及时办理抵押登记,房屋被查封,他不应该承担担保责任。银行辩称,由于李某拒不配合,导致抵押登记无法办理,其并无过错,开发商应承担担保责任。

　　一审人民法院经审理,判决李某承担企业还款责任,开发商对此进行承担连带保证经济责任。开发商不服提起上诉,二审法院一般认为中国银行怠于办理抵押登记,改判开发商不承担重要保证安全责任。

　　【不同观点】

　　本案争议焦点是银行未能如期取得抵押证明,开发商是否应承担担保责任。 有两个观点：

　　第一种观点认为,开发商应承担保证责任。合同是当事人之间的法律,对当事人具有法律约束力。合同责任是一种无过错责任,而过失不是责任的一个要素。因此,判断开发商是否应当承担担保责任,应当根据合同中的约定,不必考虑过错因素。在这种情况下,双方签订的合同明确规定,房屋抵押登记完成前,开发商应当承担担保责任。它还规定发展商无论因为什么原因不能办理按揭登记,现在不办理房屋按揭登记,发展商都要继续承担担保责任,按照协议,发展商当然要承担担保责任。此外,在正常情况下,抵押权的登记需要抵押人的配合。在这种情况下,李违约在取得产权证书之前,违约发生时同意发展商承担保修责任期间,根据该期间发展商也应承担保修责任。

　　第二种观点认为开发商不应该承担担保责任。阶段性保证合同是附条件解除的保证合同。如果办理了抵押登记,开发商的担保责任就免除了。如因银行原因未完成抵押登记,开发商将承担担保责任。《合同法》第四十五条第二款规定,当事人为了自己的利益,以不正当手段阻止条件履行的,视为条件已经履行。本案中,银行明知不及时办理抵押登记会对开发商造成不利后果,但没有证据证明银行在领取房产证后主动办理了抵押登记。应认为银行在房屋抵押登记上存在偷懒行为,可视为符合上述要求,开发商应免除责任。此外,据了解,在商品房按揭贷款实践中,银行在放款时往往会要求抵押人出具相关文件,可以自行办理抵押登记,并不一定需要抵押人配合。银行说抵押人不配合,没有证据支持。至于“无论何种原因导致抵押登记失败,开发商将继续承担担保责任”的约定,根据《合同法》第四十条、第五十三条的规定,应认定为无效。

　　【律师分析】

　　银行怠于办理企业抵押资产登记,开发商的阶段性连带保证社会责任可予免除

　　银行在发展条件需要具备时及时进行办理抵押登记系其当然对于合同管理义务。如此上课以银行社会责任,如同允许其权利滥用,违反民法中的“权利不得滥用”的基本理论原则,亦违反公平竞争原则,故此情形下,开发商的保证经济责任公司应当予以免除。

　　银行未能在社会约定的期限内取得抵押权证情形下,常以出借人不配合或房屋进行登记机关主要原因为由,辩称其未怠于履行合同义务,此种情形下的举证责任应如何有效分担？当前,在商品房按揭贷款公司实践中,银行在个人贷款时往往我们已经让抵押人出具审计相关数据文件,可以通过自行办理抵押登记,并不存在必然要求需要提供抵押人的配合；房屋登记机关办理抵押登记的流程亦比较研究规范,在当事人提交材料使用时会出具收据,故银行有能力方面对此问题予以举证,银行机构应当承担举证证明系第三人产生原因分析导致其未能按期取得抵押权证,否则应认定其怠于履行义务。

　　如果合同中没有规定银行填写按揭证明的期限,你能否解释银行没有未能履行其义务？显而易见的答案是否定的。如上所述,在符合条件的情况下及时登记抵押贷款是银行的自然合同义务。因此,银行应在一段合理的时间内登记抵押贷款。问题是如何确定最后期限。这一期间的起点是银行收到房产证的日期,结束日期是银行向房地产登记中心提交材料的日期。在没有争议的情况下,关键是确定两者的期限。律师认为,应考虑到银行编制登记材料的时间安排和交易惯例。考虑到一家银行的抵押涉及整个房地产项目的贷款人,这往往是分批而不是单独处理的,而且准备登记材料需要很多时间,结合实际情况,几家银行约定的期限可以短至一个月,最多三个月,以平衡各方的利益,期限一般设定为三个月,也就是说,如果银行有能力这样做,在收到房屋产权证书后三个月内没有向房地产登记中心提交抵押登记申请,可以发现发展商不遵守证书义务,可以免除担保责任。以上就是深圳房产合同律师为您讲解2022年最新抵押政策的整体内容,希望对您有所帮助,如果您有类似的法律问题,还请咨询深圳房产合同律师为您做一对一的讲解。