深圳房产律师说法：未经共有人同意，房屋买卖协议为何无效？

　　在房产交易中，特别是在涉及共有财产时，法律对交易的规范性有着严格的要求。今天，我们来讨论一个常见的法律问题：如果房屋买卖协议未经共有人的同意，这样的协议为何无效？作为深圳房产律师，下面我将通俗易懂地为大家解析这一法律现象。

　　**一、共有财产的基本概念**

　　共有财产指的是两个或多个主体共同拥有的财产。在房屋买卖过程中，如果房产是夫妻共有财产或者多人共有财产，那么任何一位共有人都无权单独处置这份财产。根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条和第三百零一条的规定，对于共有财产的处分必须经全体占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

　　**二、为何未经同意的房屋买卖协议无效？**

　　1. **侵害其他共有人的权利**

　　 - 共有财产的处分需全体共有人一致同意，否则会侵害其他共有人的合法权益。例如，夫妻一方擅自出售共有房产，很可能侵犯另一方的财产权益。

　　2. **合同法的相关规定**

　　 - 根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为是无效的。未经共有人同意的房屋买卖协议，显然违反了上述强制性规定。

　　3. **善意取得制度的例外**

　　 - 尽管在某些情况下，第三人（即买房者）如果是善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，可能会受到善意取得制度保护，但这一制度并非适用于所有情况。特别是当真正的共有人能够证明其权利受到侵害时，依然可以请求法院确认合同无效。

　　**三、案例分析**

　　让我们通过一个典型案例来看这个问题：

　　张先生和李女士婚后购买了一套房产，登记在张先生名下。某天，张先生因生意需要资金周转，便私自将这套房子卖给了知情的朋友王先生。然而，李女士得知后坚决反对，并将王先生告上法庭，要求撤销购房合同。在这种情况下，法院会根据上述法律条款判决此购房合同无效。因为李女士作为共有人，未在房屋买卖协议上签字，合同违反了共有财产处分须全体共有人同意的规定。

　　**四、如何避免此类纠纷？**

　　为了避免类似的法律纠纷，建议在房屋买卖前做好以下几点：

　　1. **确认产权情况**

　　 - 买卖房屋前，买方应仔细确认产权情况，确保所有共有人在买卖协议上签字。

　　2. **进行详细调查**

　　 - 对于存在共有人的房产，买方可以要求卖方提供共有人放弃优先购买权的书面声明或其他相关证明。

　　3. **咨询专业律师**

　　 - 涉及复杂的房产交易时，最好咨询专业律师，以确保交易合法合规。

　　未经共有人同意的房屋买卖协议无效的主要原因在于保护共有人的合法权利，防止因部分共有人擅自处分财产而引发纠纷。在日常生活中，涉及共有财产的交易一定要谨慎处理，遵循法律规定，以避免不必要的法律风险。