重庆审结一涉房屋进行买卖租赁系列产品侵权纠纷案，深圳专业房产律师带您这样看

　　“买卖不毁约”是房屋买卖中的一项重要法律规范。然而，在重庆渝北区，房屋的购买者吴女士却带着租约单方面闯入房屋，强行装修，引发纠纷。吴女士和房屋承租人文女士分别向法院提起数起诉讼。日前，随着最后一起二审案件在重庆一中院审结，这一系列侵权纠纷案件终于落下帷幕。深圳专业房产律师带您这样看

　　1、2017年8月，程先生与吴女士通过签订一个房屋进行买卖交易合同，将位于中国重庆市渝北区的一套自己住宅以238万元的价格出售给吴女士，卖方可以收到支付购房款3日内达到交房。程先生没有告知吴女士，该房屋建筑已于2017年2月出租给温女士，租期为三年。双方之间口头协议约定吴女士需要半年后接房。当年9月21日，吴女士缴齐购房款，程先生将房屋产权过户给吴女士。

　　2、然而，正在出租这所房子的温女士明确表示，她希望租赁继续，不会退房。 2018年2月，吴女士写信给程先生，表示希望在当年3月1日收到房子，并要求程先生在交付前收回房子。 郑女士随后通知吴女士，她将于3月1日正式通知文女士处理她的个人物品，之后吴女士可以直接聘请装修团队拆除车门进行装修，如果文女士有异议，郑女士可以起诉。 2月28日，郑先生向温女士发出律师函，以其擅自变更房屋用途为由，要求终止租赁合同。 3月14日，温女士还致函程先生，驳回他的索赔，并要求继续租赁。 当双方来来去去时，3月29日，吴女士顶住房子强行换了锁，损坏了原来的室内装饰，并开始装修房子本身。

　　3、2018年5月9日，文女士向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，将程先生和吴女士告上法庭，要求解除合同。两被告支付违约金并赔偿其经济损失。经审理，法院判令吴女士向女士支付违约金108960元。执行过程中，双方达成执行和解，吴女士向女士支付违约金6万元。随后，吴女士于2019年2月27日向渝北区法院提起诉讼，要求程先生赔偿其支付给文女士的违约金。渝北区法院一审驳回了吴女士的上诉。吴女士不服，向重庆一中院提起上诉。

　　4、重庆市第一中级人民法院认为，虽然原告吴女士与被告程先生签订的房屋买卖合同并未表明有争议的房屋是以有约束力的租赁方式出售的，但双方在签订合同之前，程先生已将租赁事宜告知吴女士，原告仍与被告签订了房屋买卖合同，并于2018年9月21日办理了房屋转让手续，此后吴女士成为有争议房屋的所有人。程先生和文女士由于房屋租赁合同未到期，租赁合同仍然有效，但出租人改为吴女士。原告具有完全民事行为能力，可自行决定是否继续与温女士签订租赁合同，并应对违约承担责任。

　　5、法院在审理中还查明，2018年4月27日，吴女士向渝北区人民法院可以提起行政诉讼，诉请程先生进行支付企业逾期交房或者违约金。在审理中双方之间达成一个调解，程先生支付了一定违约金3.6万余元。2019年2月26日，吴女士需要再次向渝北法院通过提起环境诉讼，诉请程先生将温女士2018年9月后公司支付的租金转交给自己。在审理中双方没有达成组织调解，程先生向吴女士支付了土地租金2.4万元。

　　据此，法院判决了本案第二审，驳回了吴女士的上诉。

　　■法官说法■

　　根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁期间租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力”，房屋所有权转移后，在该房屋上设定的租赁合同效力继续，买卖双方无需另行订立租赁合同。而是在取得房屋所有权时，自然与承租人发生租赁合同关系，成为新的出租人，受租赁合同约束。故本案中，房屋过户后争议房屋的租金收入应支付给吴女士，据此，吴女士须为其违约承担相应的法律后果。

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