深圳房产合同律师分析交房前无理由退房能兑现？

       交房前可无理由退房，因为这个美妙的承诺，康女士在浙江省余姚市。买了一套商品房，然而，退房时却遇到了很多困难。退房是真的还是噱头？深圳房产合同律师和你一起看看这个案例。

　　案件情况

　　2019年12月，康女士对宁波某房地产有限公司开发的商品房感兴趣，总房价106.5万元。双方签订了《商品房认购书》和《商品房买卖合同》。康女士先后支付了2万元定金和30.5万元首付。同时，房地产公司向康女士出具了《无故退房承诺书》，承诺只要康女士不违约，康女士在办理入住手续前任何时候都有权无故退房。2020年12月1日，康女士因银行按揭贷款被拒，来到售楼处协商如何支付。据康女士介绍，当时工作人员告诉她可以无故办理退房手续，并要求她填写《无故退房协议》，但房地产公司拒绝退款。

　　我不知道我跑了多少次售楼处。我以前答应过，但现在没有了！无奈之下，康女士将房地产公司起诉余姚法院。

       庭审现场

　　原告表示：原被告双方签订了无故退房协议，原告也积极配合按照协议办理所有相关手续，但被告忽视了退款义务，甚至拒绝退款，损害了原告的权利。

　　被告辩称：《无理由退房协议》规定选择按揭支付的，按揭必须经银行批准，才能无理由退房。但由于原告信用调查存在问题，无法申请银行贷款，原告不符合无理由退房的情况。

　　此外，工作人员正在协助原告向房地产公司申请无故退房，但申请需要内部审批，工作人员不承诺内部审批。同时，被告还向法院提出反诉，要求康女士承担违约责任，包括佣金。

                                             
 

　　裁决结果

　　余姚法院认为，在本案中，原被告对商品房销售合同的终止没有异议，主要争议是原告是否可以无故行使退房权。

　　第一，根据字面意思，无理由退房不应设置障碍。无理由退房是指买受人认购后可以随时无理由提出退房要求，卖方不应限制退房的时间或条件。房地产公司出台这一政策，就是赋予买受人权利，比如设置障碍，这与无理由的字面意思不符。

　　第二，无理由退房协议是格式条款，不成为合同内容。根据《中华人民共和国民法典》，提供格式条款的一方未履行提示或解释义务，导致另一方不注意或理解与其有重大利益关系的条款的，另一方可以主张该条款不成为合同的内容。

　　本案中，《无理由退房协议》规定，退房条件之一是抵押贷款需经银行批准。按照常理，按揭手续完成后退房不符合大多数购房者的心态，所以本条款本质上是对退房的限制，属于与退房者有重大利益关系的条款。被告未履行提示或说明义务，康女士显然没有注意或理解条款，因此条款不成为合同内容。

　　第三，无理由退房程序应认定为被告承认原告行使权利。无理由退房协议不在原，被告签订商品房销售合同，但康女士告诉被告不能办理抵押，被告主动与康女士签订，同时让康女士签订终止协议，撤销备案合同和一系列退房程序，上述情况应认定被告同意康女士可以行使无理由退房的权利。

　　法院认定原告可以无理由退房，那么原告应该承担责任吗

　　法院认为，《无理由退房协议》中扣除已支付佣金的协议是被告提前打印的格式化条款，被告未提示或说明条款；原告办理退房手续时，所有材料显示退款金额为32.5万元，被告未提及佣金；没有证据表明原告知道被告通过某个平台购买房屋和房屋应支付的佣金。因此，法院不支持被告的责任反诉。深圳房产合同律师​