五证齐全房屋变违章建筑遭违法强拆?深圳动拆迁律师:五证是这五证

　　4月21日，河北省国家5A级风景名胜区“五证全套别墅拆除”成为热门话题，引起了人们的关注。一份拆除违章建筑的通知要求业主在3天内搬走所有个人物品，以及5份可以证明房地产项目具有开发、建设和销售合法程序的野三坡。下面和深圳动拆迁律师一起了解一下。

　　很多人不知道的是，在此之前，4月11日， 旅游区的517栋建筑因类似原因建成，收到了区管委的一份拆迁补偿通知书，面临拆迁。

　　11天内，连续不断发生2起类似问题事件。

　　无论是受到广泛关注的野三坡山水别墅区，还是此前低调的莱芜雪场旅游区的517栋建筑，都是手续完备、符合当时政府规划、没有突破生态红线的房地产项目，为什么这些“当时合法”的项目突然被认定为非法建设和拆除？

　　野三坡

　　根据媒体报道，野三坡山水醉别墅区被认定为违章建筑的原因是，别墅区的建设违反了《河北省风景名胜区管理条例》，“不符合野三坡风景名胜区总体规划”。

　　《河北省风景名胜区管理条例》第26条

　　风景名胜区内的建设活动应当按照批准的规划进行。规划未经批准前，不得在风景名胜区内进行各类建设活动。确需建设资源保护性设施的，应当按照有关法律、法规的规定办理审批手续后，方可实施。

　　对此，山水醉别墅区业主们的态度很明确，他们认为自家别墅“五证齐全”，是合法的建筑。

　　那么，“五证”是哪五证呢?

　　首先，大家需要知道，一般因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交的材料包括：登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告、其他必要材料。

　　依据规定，国有土地范围内房屋登记需要持有的“五证”分别是：《土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设用地许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。

　　本案中，业主们出示了落款时间自2004年至2009年不等的“五证”，以及经多个部门签字盖章的“野三坡旅游度假村”预审表，他们坚信自家别墅是合法的建筑。

　　这里，京平城乡规划法》第40条第2款的规定，核发建设工程规划许可证的条件是“符合控制性详细规划和规划条件”。也就是说，业主们既然已经成功领取了《建设用地规划许可证》，那么，至少在房屋登记时，山水醉别墅区项目是符合当时城乡规划的。

　　所以，在这种情况下，业主质疑为什么房子符合计划，而现在却不是？

　　涞水县自然资源和规划局一位李姓工作人员也承认，该项目“相关证件当时确实是逐级发的，是合法的项目，但是现在不符合旅游区的规划，也就是不合法了。”

　　针对这一情况，深圳动拆迁律师查阅法条，发现《河北省风景名胜区管理条例》于1996年11月3日通过，此后，于2005年1月9日、2014年9月26日、2016年9月22日三次修正。

　　也就是说，如果媒体报道中的上述情况属实，业主们购买别墅的时间是2010年，那么，争议的焦点在于：该别墅区是按照哪次修正的条例被认定为违章建筑?是按照2016年修正的条例，认定业主于2010年购买的别墅是违章建筑吗?

　　深圳动拆迁律师认为：本案中，山水醉别墅区的房屋“五证”齐全，建房时经过规划部门合法审批，取得合法手续，为法律认可的“合法房屋”。而现在却被朝令夕改认定为“违章建筑”，这显然违反了行政法领域一个重要的原则“信赖保护原则”，即行政机关对自己作出的行为或承诺应守信用，不得随意更改，不得反复无常。如果因为公共利益的需要撤回、废止或改变其合法作出的行为，因这种撤回、废止或改变导致相对人损失，则要对相对人的损失予以补偿。“信赖保护原则”理应成为类似民法中“诚信原则”的“帝王条款”的作用。山水醉别墅区的房屋如果需要拆除，那么必须经过合法的拆除程序，并予以合理的拆迁补偿。

　　莱芜雪野旅游区的517栋建筑

　　一年前，莱芜发起了一场清理雪野湖别墅的运动。

　　和野三坡景区山水醉别墅区一样，该别墅区也曾被定性为“违章进行建筑”。

　　据媒体报道，这些别墅虽然审批手续完备，但由于《莱芜雪约旅游新镇总体规划》和省政府批准的《莱芜雪约景区总体规划》，因此，在检查整改工作中，被列为"违规审批的"五证齐全"别墅。

　　4月11日，被列入拆迁清单的517栋建筑物的业主收到了雪野旅游区管理局发出的拆迁补偿通知书，内容是： “竣工验收和交付的建筑物按照房地产市场的补偿评价，未竣工验收的，未交付的建筑物按照建设项目的评价进行补偿。”

　　据《中国新闻周刊》采访，业主们对他们的别墅将面临拆除、征用或回购非法建筑的问题表示怀疑。

　　该报道中，有工作管理人员可以表示整治方案研究采用的是“预征收”的模式，“此项技术活动是落实省委市委指示精神的专项教育工作，方法是政府进行回购然后拆除恢复发展生态系统功能，具体实施方案是由市政府委托知名企业评估有限公司按市场价合理公平价值评估，签订回购协议，绝不让业主受损失。”

　　法定房屋拆迁分为民事拆迁、行政拆迁和司法拆迁三种，三种类型的房屋拆迁适用于不同的情况。

　　深圳动拆迁律师认为，拆迁是指双方地位平等，本着平等、自愿协商的原则，就拆迁补偿、赔偿等事项商定拆迁房屋。在民事拆迁中，行政部门没有拆迁房屋的权力。

　　行政人员拆除是指有权管理机关对违反《城乡规划法》等相关国家法律制度规定的建筑企业予以强拆。而目前517栋别墅“五证”齐全，本就不应当被认定为违章进行建筑，更不应当以违章建筑的性质可以予以解决行政部门拆除。

　　司法拆除是指为了能够实现社会公共经济利益的需要，市、县级人民对于政府可以根据《国有企业土地上房屋征收与补偿管理条例》的相关法律规定，启动征收工作程序，对在补偿方式决定国家规定的期限内不搬迁、不申请行政复议、不提起行政诉讼的拆迁户，依法申请法院强拆。

　　对于这两起案件的业主来说，必要时委托深圳动拆迁律师参与土地征用和拆迁，将有利于及时保护业主的房屋权益。