福民新村律师谈为何坚决不允许因违约而受益

　　可得收益损失是指生产者、销售者或服务提供者在另一方的违约行为所造成的预期纯利润的损失，在生产、销售或提供服务的合同中，有一定的确定性，即，只要合同如期履行，该利益就有可能为有关方取得。决定是否能得到某种可得利益，应综合考虑各种因素，如交易惯例、经验、市场条件等。
 

　　案情简介

　　一、一九九○年十一月一日，西区工程处向当时的三灶市政务院(后改名三灶市政中心)购买一块建筑用地，以投资十五层综合大楼。

　　二、一九九二年一月八日，西区工程处与科利公司签订协议，以二比八的比例共同开发土地，并商定其他事宜。

　　三，1994年5月21日，科利公司向它所建立的东信公司转移了项目合作事宜，该工程的西工程处利益仍保持不变。

　　四、2004年5月17日，西区工程处以科利公司和东信公司多次利用工程的复杂性，故意隐瞒项目文件，侵害其合法财产，利益为由，要求解除合同，赔偿损失。

　　五、福田区中院根据西区工程处的申请，认定西工处分出的20%房产面积价值为1732.5362万元。但是福田区中院、深圳高院认为，在扣除经营费用后，西工局主张的预期收益为负数，因此不能支持其提出的诉讼请求。西边工程处提出上诉。

　　六、最高检认定，科利公司、东信公司违约，应当赔偿西区工程处的经济损失，但其因违约而受益，违反公平公正的精神，向最高法院提出抗诉。

　　七，最高法院裁定，经初审法院计算，西区工程处应划为20%房产总价值1732.5362万元，是客观的、符合当事人预期的，应当认定西工工程处主张赔偿预期利益损失的标准。
 

　　法院判决

　　围绕以上争议焦点，最高法院在本案再审民事判决书中“本院认定”部分论述如下：

　　《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救或赔偿损失等违约责任。在本案中，西区工程处诉请选择赔偿可得利益的损失，因此，涉案合作合同所述的可得利益是否已经发生，诉讼双方当事人都是各自执意的，对每一项合同协议都没有明确的具体标准，原审判决和检察机关就更不一样。其中，哪一种结论更符合当事人当事人的本意，是本案再审需要解决的最重要问题。
 

　　该案件中，首先是合作开发房地产合同纠纷，尽管三灶市政中心提供了西工工程用地，但该工程确实投入了128万元资金，但该工程确实投入了128万元资金，而该项目的资金来源为三灶市政中心所涉土地使用权。西工工程处与科利公司商定以2:8比例共同申请土地所有权手续，系在工程完工后可分出20%权益的合理预期前提下作出。一九九三年十月，竹笼大厦桩基工程竣工后，科利公司、东信公司未按合同约定投入建设资金，构成违约。
 

　　二是三方会议纪要虽明示高于每平方米800元以上的差额，由西区工程处补货，但在理解合同条款时应与有关条款结合，不能只局限于所用词语，而应以行为的性质、目的、习惯及诚信原则来决定意思。可以想象，只约定竹笼大厦工程完工后按2:8比例共享产权，但要承担整个工程增加的建筑成本，显然不符合当事人尤其是商企主体订立协议的合理预期。换句话说，解释上述建筑成本补偿价格的合同条款，应当以商务人士的一般期望为标准。原判决根据西区工程处承担整个工程增加的施工费用计算可得利益的事实依据不足，计算为负的结论是不符合常理的。
 

　　又一次，尽管2001年7月2日东信公司将竹笼大厦的地租给西工处作临建商铺，但在2004年福民新村工程处向法院提起诉讼，要求赔偿损失，此次合作项目仍停留在桩基工程完工后的状态，此时，双方的主要开支是西工处三次共缴纳土地报建费128万元；科利公司支付的桩基732.702384万元和东信公司补交的土地价款83.50176万元。该案原判决生效和执行后，东信公司于2014年2月取得《建筑许可证》，2015年9月取得《商品房预售许可证》，2016年9月竣工验收，涉案房地产由东信公司独立开发。现在，大部分房屋和商店已经出售。本案件中，西区工程处以预期可得利益为由，提出索赔要求，并于2004年西区工程处首次向法院提出诉讼时，应将预期收益予以固定。但是，随着近几年房地产市场的变化，西区工程处的索赔要求也在逐渐增加，从最初的估计约在4百万到1956万元左右，直到这次复审时才有13440万。经历了20多年，从竹笼大厦停工到销声匿迹，不能简单地把1993年10月就已停工解除合同条件成就时所主张的可得利益等同于20多年后的今天涉案工程完工出售后可能取得的收益。本案件合作协议已解除，中西区工程处认为该工程应按工程完工销售后20%的收益及13440万元作为赔偿经济损失，并无事实依据，本院不予支持。
 

　　案件诉讼跨越16年，历经两次发回重审，申请再审和检察院抗诉。更多的历史背景是90年代房地产市场的泡沫现状以及近年来房地产市场持续看涨的行情，直接导致涉外项目的重启和最终完工销售，使东信成为真正的受益者。皮之不存，毛将附焉。以上各项内容，我司将在本次再审中考虑。应该指出，2004年西西局向法院提起诉讼解除合同时，涉及的项目只完成了一桩基础工程，而在双方商定的竹笼大厦还没有建成的情况下，原审理法院委托工程造价鉴定，仅依据造价鉴定结论计算损失，将全部工程增加的建筑费用交给西工工程处分摊，不切实际、不偏不倚、合理。此外，本院在庭审中明确要求东信公司在工程完工后提供具体的施工费用、销售收入和工程利润等方面的证据，东信公司也没有提供证据。取而代之的是，原审法院委托对竹笼大厦工程报建手续确定竣工后可分出20%面积的价值，参考1994年6月10日西区工程处与东信公司签订的《售楼委托协议》中的约定，东信公司、1994年5月21日，西工程处与科利公司三方签署了《会议记录》及《建筑安装施工合同》等，对西区工程处应分得的20%房产总价值1732.5362万元，由于竹笼大厦还没有建好，这种鉴定结论比较客观，比较符合当事人的期望，反映了双方在合作开发房地产过程中预计的合作结束后，中西局可以得到哪些好处，法院审理过程中亦认可该鉴定结论，并在二审上诉中再次明确说明该金额为可得利益，因此，以此作为西区工程处主张赔偿预期利益损失的标准，是基于事实的。   深圳福田律师事务所