深圳房产买卖律师说房屋买受人不能阻止抵押的强制执行

　　基于生存权第一的价值观，消费者购房者的物权期望比普通房屋买受人的物权期望更有效。在金钱债权执行中，前者优先于抵押等担保物权，消费者购房者可以排除抵押权人的强制执行；后者低于抵押等担保物权，一般房屋买受人不能排除抵押权人的强制执行。

　　案件情况

　　2015年10月，平宇公司与刘签订了《房屋销售合同》，将涉案房屋出售给刘，并在《房屋销售合同》中签署了刘。同年11月，刘在重庆银行石柱支行（以下简称重庆银行）的贷款中使用了包括涉案房屋在内的房屋进行抵押登记。2016年8月，平宇公司与袁签订了《商品房销售合同》，将涉案房屋出售给袁。袁已经支付了所有的购房款。2016年12月，由于冉还款，涉案房屋终止。第二天，刘用包括涉案房屋在内的房屋为刘在重庆银行的贷款办理抵押登记。刘在抵押协议中的签名由刘本人签署。2018年4月，法院对重庆银行刘、刘等金融贷款合同纠纷作出民事判决：重庆银行向刘提供的抵押品，即重庆石柱土家族自治县14栋房屋（含涉案房屋）享有抵押和优先赔偿权。后来，重庆银行向法院申请强制执行，涉案房屋被查封。袁某在执行异议被驳回后，提起外人执行异议诉讼，要求排除执行涉案房屋。

　　法院判决

　　重庆市石柱土家族自治县人民法院认为，袁在购买涉案房屋时，以刘的名义登记。平宇公司不是涉案房屋的所有人，房屋有抵押登记权。袁未履行合理的注意义务，导致购买房屋无法办理转让登记，也不属于因买受人原因未办理转让登记。随后，判决驳回了袁的诉讼请求。

　　判决结束后，袁拒绝接受并提出上诉。重庆市第四中级人民法院认为，袁与平宇公司签订的销售合同合法有效，袁支付全部购房款，查封前合法占有房屋。由于刘与平宇公司袁本人的原因，该房屋未能办理产权转让。然后改变判决，撤销原判决，不得执行有关房屋。

                                       
 

　　判决具有法律效力后，重庆市第四中级人民法院院长提交审判委员会讨论，判决确实错误，然后裁定再审。

　　重庆市第四中级人民法院再审后认为，袁的户籍所在地是重庆市渝北区，涉案房屋位于重庆市石柱县的一个镇。这个城镇是一个旅游胜地。袁主张在石柱县工作，但没有证据证明。现有的证据并不能证明他经常住在石柱县。此外，袁委托诉讼代理人在二审中认定袁有其他房屋，用于度假和避暑。因此，涉案房屋不是唯一的房屋，涉案房屋的民事权益不属于消费者生存权的保护范围。随后，袁被判驳回诉讼请求。

　   深圳房产买卖律师说法

　　本案争议的重点是袁是否能排除强制执行所涉房屋的民事权益。

　　1.一般房屋买受人不能对抗最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件的规定（以下简称执行异议复议条例）第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先赔偿地位，并根据优先保护某些特定权益的必要性设置了例外。根据《最高人民法院关于建设工程价格优先赔偿权的原批准》第一条和第二条，消费者购买人物权的期望权优先于抵押权等担保物权，属于上述但书面规定的例外规定。

　　这样的例外是因为消费者买房子是为了生活，而生活权属于生存权的范畴，是基本人权。基于生存权的主要考虑，消费者购买人物权的期望权优先于抵押权的地位。《执行异议复议条例》第二十八条规定，一般房屋买受人的物权期望权不具备优先于抵押权的价值基础，即普通房地产买受人即使符合《执行异议复议条例》第二十八条的规定，也不能与抵押权人抗争。

　　2.《执行异议复议条例》第二十九条的消费者买受人可以与抵押权人抗争。根据《执行异议复议条例》第二十九条的规定，买受人应当是房屋消费者，即为满足个人生活需要而向房地产开发企业购买商品房的自然人；执行人申请的债权应当是金钱债权，而不是对消费者购买的房屋主张所有权；法院在查封前签订合法有效的书面买卖合同；买房的目的是为了居住，名下没有其他房屋；买受人支付的购房款超过或接近合同约定价格的50%。对于未支付的购房款，如果人已按照合同约定向申请人支付剩余价款，也可以认定为符合上述要求。在这种情况下，当袁购买涉案房屋时，房屋以刘的名义登记，而不是以房地产开发企业的名义登记。所涉及的房子并不是它唯一的房子。因此，袁无法与抵押权人对抗所涉房屋的民事权益，袁排除的诉讼请求也无法确定。