二手房交易是指买卖双方在自愿、平等、公正的原则下，就二手房买卖的相关事宜达成一致，签订房屋买卖合同，进行的房地产交易行为。在二手房交易中，有些卖家为了避税或者其他目的，会采用阴阳合同的方式进行交易，这种行为严重损害了购房者的合法权益，也侵犯了国家税收法律的规定。本文深圳律师将就二手房交易中阴阳合同如何确定价款这一问题进行分析和探讨。
一、阴阳合同的定义
阴阳合同又称“两份合同”、“两价合同”，是指在一次房屋交易中，卖方和买方签订了两个房屋买卖合同，一份合同记录真实的买卖金额，另一份则记录虚假的买卖金额，以逃避税收或者其他法律法规的规定。
二、阴阳合同的危害
阴阳合同的行为，严重损害了购房者的合法权益，也违反了国家税收法律的规定。首先，对于购房者来说，阴阳合同会使得购房者无法获得真实的房产价值信息，进而对购房者的投资决策产生重大影响。其次，阴阳合同会使得购房者无法依据真实的房屋买卖合同进行相应的法律维权。此外，阴阳合同也会损害国家税收利益，降低国家税收水平，扰乱市场经济秩序。
三、阴阳合同如何确定价款
阴阳合同的签订行为违反了合同法的相关规定，合同无效。但是，如果在一份合同中记录了真实的买卖价格，那么该合同的真实部分仍然具有法律效力。在确定二手房交易中阴阳合同的价款时，可以采取以下几种方式：
1、以真实合同为准
如果一份房屋买卖合同记录了真实的买卖价格，那么可以以该合同为准，将真实的买卖价格视为阴阳合同的价款。例如，一份房屋买卖合同记录了真实的买卖价格为100万元，另一份阴阳合同记录了虚假的买卖价格为50万元，那么可以认定该二手房交易的实际买卖价格为100万元。
2、以市场价格为准
如果房屋买卖合同没有记录真实的买卖价格，可以参考该地区相似房屋的市场价格，确定该二手房交易的实际买卖价格。这需要通过房屋评估或者询问专业房地产中介等方式进行确定。
3、法院鉴定
如果阴阳合同的争议无法通过协商解决，可以向法院起诉，要求法院进行鉴定。法院会根据证据材料和相关法律规定，鉴定该二手房交易的实际买卖价格，并做出相应的裁决。
四、相关法律规定
阴阳合同的行为涉嫌违反了我国《合同法》和《税收法》等相关法律规定，下面是相关法律规定：
1、《合同法》第十一条规定：“合同是法律规定的民事权利义务关系，当事人自愿订立合同，应当遵循平等自愿、公平诚实信用的原则。”
2、《合同法》第二十六条规定：“违反法律强制性规定的合同，无效。”
3、《税收法》第三十一条规定：“国家实行税收法定原则，任何组织或者个人不得以任何形式逃避税收。”
五、深圳市相关规定
深圳市出台了相关规定，严厉打击阴阳合同行为。《深圳市房地产交易管理办法》第十六条规定：“房地产中介机构及其从业人员在房地产交易中，不得为买卖双方制造或者变相制造虚假交易记录或者交易价格，不得介绍、推荐或者协助利用阴阳合同等方式进行虚假交易。”
此外，《深圳市税务局关于房地产买卖阴阳合同问题的通知》也明确规定，对于涉嫌阴阳合同的房地产交易，税务机关将依法开展调查，并依法处理。
六、案例分析
案例1：2019年，深圳市龙岗区某房地产公司为避免缴纳巨额税款，利用阴阳合同进行虚假交易。税务部门经调查发现，该公司涉嫌逃避税收，违反了《税收法》相关规定，对该公司处以罚款和税款补缴的处罚。
案例2：2020年，深圳市某中介公司利用阴阳合同进行虚假交易，将房屋交易价格虚构为100万元，实际买卖价格为150万元。买方因此向法院提起诉讼，要求鉴定实际买卖价格。法院经过鉴定，认定实际买卖价格为150万元，判决中介公司返还买方差价50万元，并处以违约金。
七、防范阴阳合同的措施
为避免涉及到阴阳合同的风险，买卖双方可以采取以下措施：
1、签订真实的合同
买卖双方应当签订真实的买卖合同，并将实际交易价格明确记录在合同中。双方应当遵守合同约定，防止出现阴阳合同等违法行为。
2、选择正规的中介机构
买卖双方在房屋买卖交易过程中，可以选择正规的房地产中介机构进行协助。正规的中介机构会遵守相关法律规定，防止涉及到阴阳合同等违法行为。
3、咨询律师
如果买卖双方对房屋买卖交易中的相关法律规定不熟悉，可以咨询专业律师进行法律意见。律师可以帮助买卖双方了解相关法律规定，避免涉及到阴阳合同等违法行为。
八、结论
深圳律师提醒大家，阴阳合同是一种违法行为，违反了我国《合同法》和《税收法》等相关法律规定。买卖双方应当签订真实的买卖合同，并将实际交易价格明确记录在合同中。选择正规的中介机构和咨询律师可以有效防范涉及到阴阳合同的风险。深圳市也出台了相关规定，对于涉嫌阴阳合同的房地产交易，将依法进行调查和处理，从而维护房地产交易市场的健康有序发展。
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