深圳律师告诉您未经同意出卖人对外签订的二手房买卖合同效力如何

　　在房地产交易中，买卖合同是最重要的法律文件之一。但在一些情况下，房屋的所有权归属不明确或存在多个共同共有人的情况，房屋买卖合同的签订可能涉及到未经共有人同意的情况，这种情况下，出卖人对外签订的买卖合同是否有效呢？本文深圳律师将围绕这一问题进行探讨。

　　一、相关法律条文

　　1.《中华人民共和国合同法》

　　第十一条 合同订立应当遵循自愿、平等、协商一致的原则。合同内容应当符合法律、行政法规的规定，不得违背公序良俗。合同对当事人具有法律约束力。

　　第二十八条 合同自成立时生效。但是，法律、行政法规规定或者当事人约定应当自其他时间生效的，依照其规定。

　　第四十二条 在合同订立前，当事人可以就约定的标的物进行协商，但是不得违反法律、行政法规的规定，不得损害社会公共利益，也不得违背公序良俗。

　　2.《中华人民共和国物权法》

　　第一百一十条 凡是建筑物的共有权人可以就所共有的建筑物份额依法处分，但是，其他共有权人享有优先购买权。

　　第一百一十四条 共有人不得单独处分共有物，损害其他共有人的合法权益。

　　第一百一十七条 凡是土地使用权的共有人，应当依照土地法的规定处理土地使用权的处分。

　　第一百二十二条 土地的共有人或者土地使用权的共有人，可以对土地或者土地使用权的份额进行协议处分。

　　二、案例分析

　　在深圳市，存在一套房产，由A、B、C三个人共同拥有，共有份额分别为40%、30%和30%。其中，A持有该房产的产权证，并具有该房产的实际控制权。在某日，A与D签订了一份房屋买卖合同，将该房产全部出售给D，并收取了全部房款。但是，B和C均未同意该房屋买卖合同的签订。

　　那么，这份房屋买卖合同是否有效呢？根据相关法律规定，共有人之间享有共有物的所有权，但同时也受到法律对其处分权的限制。根据《物权法》第一百一十四条的规定，共有人不得单独处分共有物，损害其他共有人的合法权益。因此，A未经B、C共同共有人的同意，单独对该房屋进行出售，违反了法律规定，其签订的房屋买卖合同应当被认定为无效。

　　此外，根据《合同法》第四十二条的规定，当事人在合同订立前可以进行协商，但是不得违反法律、行政法规的规定，也不得违背公序良俗。在本案中，由于A未经B、C共同共有人的同意，单独签订房屋买卖合同，违反了《物权法》的规定，同时也违反了《合同法》的相关规定，因此该房屋买卖合同应当被认定为无效。

　　三、结论

　　综上所述，对于未经房屋共同共有人同意的情况下，出卖人对外签订的二手房买卖合同，应当被认定为无效。此外，在房地产交易中，应当遵循自愿、平等、协商一致的原则，同时也应当遵守相关法律法规的规定，不得损害其他共有人的合法权益，以及不得违背公序良俗。在深圳地区，相关的法律规定包括《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》等。

　　因此，在进行房地产交易时，应当尽可能确保房屋的所有权归属清晰，并获得所有共同共有人的同意。在签订房屋买卖合同时，应当遵守相关法律法规的规定，确保合同的合法有效性。若存在争议，建议及时咨询专业律师，以保障自身权益。

　　四、建议

　　针对以上情况，建议房地产市场在日常经营管理中应注意以下几点：

　　在进行房屋买卖交易时，应当尽可能确认房屋的所有权归属，确保所有共同共有人的同意，以免发生权属争议。

　　在签订房屋买卖合同时，应当遵守相关法律法规的规定，确保合同的合法有效性。

　　针对不具备法定条件的房地产中介，市场主管部门应加强监管，确保其合法经营，并加大处罚力度。

　　房地产从业人员应该认真学习法律法规知识，严格遵守相关法律法规的规定，不得从事违法违规行为。

　　对于一些出售二手房屋的业主，应当提高其对房屋权属的认识，确保自己的权益不受侵害。

　　五、结语

　　深圳律师提醒大家，在房地产交易中，房屋买卖合同的合法有效性是确保交易顺利进行的基础。在深圳地区，相关的法律法规包括《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》等。作为一名专业律师，建议房地产市场从业人员严格遵守相关法律法规的规定，确保房屋买卖合同的合法有效性，避免给自身和其他当事人带来不必要的损失和纠纷。