深圳房产律师浅议居住权的适用范围及权利冲突裁判思路

　　“居住”问题历来为民生之重。2020年颁布的民法典首次以立法的形式明确了居住权的物权地位，强化了对房屋居住权益的保护。深圳房产律师在民法典规定居住权设立、禁止性规定、消灭情形等内容的基础上，拟就居住权适用范围和权利冲突时的裁判思路进行阐述。

　　一、居住权适用范围

　　传统居住权属于人役权，一般为特定人群无偿设立，具有帮扶目的。但民法典第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”笔者认为，该条文的“除外”情形可视为对居住权适用范围的扩张。

　　居住权一般适用于婚姻家庭领域，为亲属或其他共同居住人无偿设立。在民法典颁布前，我国立法并未确立居住权制度，仅在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第二十七条第三款进行了规定。此处“居住权”并无物权属性，不具公示及对抗效力，对居住权人的保护力度有限。在审理涉及居住权益纠纷时，法官仅能用“公序良俗”“禁止权利滥用”等原则进行处理。如在高某诉张某排除妨害纠纷一案中，法院在综合考虑被告无其他住房又无固定生活来源的前提下，以有违公序良俗为由，对原告要求被告立即迁出该房屋的诉求不予支持。但民法典将“居住权”确立为用益物权后，当事人可通过合法有效的形式取得居住权，保障自身权益。

　　解决“公房使用权”历史遗留问题，因历史原因，存在单位将公房分配给员工，收取部分费用，承诺让员工无期限居住的情形，此类权利被称为公房使用权，其法律性质一直未有定论。在涉及该权利的民事纠纷中，存在不少裁判标准不统一的问题。

　　在于某伟与刘某翠公有房屋使用权纠纷一案中，于某伟与其父于某瑞共住于涉案公房中，因于某瑞年迈，聘刘某翠为保姆，亦居住于该房中。于某瑞去世后，刘某翠仍在此房居住。后于某伟以其享该房使用权为由诉请要求刘某翠搬离。因裁判标准不一，三级法院对于某伟是否享有该房使用权及刘某翠是否应搬离这两个争议焦点得出不同结论，最后，辽宁省高级人民法院以“此案不属于民事案件受理范围”为由裁定驳回起诉。

　　深圳房产律师认为，“公房使用权”实际上是以家庭为主体而设立的居住权。在审理涉及该权利纠纷时，可以参照民法典居住权的规定，认可该权利的物权属性。可根据不同情形引导当事人依照民法典规定设立法定居住权，确保家庭成员实现“住有所居”的目标。

　　改造现有保障性住房政策。居住权有偿设立还可用于改造现有廉租房、经济适用房等保障措施。如由国家享有房产所有权，政府为低收入家庭等设置居住权，居住权人不应限于特定自然人，还可包括其同住家庭成员。当然，基于居住权的人役权属性，应限制居住权人对居住权的处分，杜绝利用保障性住房牟利等问题。

　　为“以房养老”提供支持。随着我国进入老龄化社会，“以房养老”成为逐渐兴起的一种养老模式。实践中普遍适用的“售后租回”模式，因老人仅享有租赁权，不能切实保障其居住养老的诉求。居住权制度确立后，在现行模式下，老人可与金融机构签订居住权合同并登记，金融机构在购得的房产上为老人设立居住权，并根据房屋价值向老人定期给付金钱。老人既获得较充足的养老金，又享有稳定的居住权，安享晚年。

　　二、权利冲突时的裁判思路

　　居住权已设立。居住权具有物权的共性，即物上追及力。若某房产上已设立居住权，该房产不论辗转至何人之手，居住权人均可享有该居住权。

　　居住权未设立。甲和乙（房产所有人）签订居住权合同，但未及时登记，而乙又将房产转卖给丙。此时，居住权尚未设立，甲、乙之间仅存在债权关系。若该房产尚未办理所有权变更登记，甲可要求乙办理居住权登记；若该房产已办理所有权变更登记，甲仅能请求乙承担违约责任。

　　居住权设立在前。若居住权设立在前，根据物权优先效力，当债务人无法清偿债务，抵押权人要求优先受偿抵押物时，不应将抵押物上的居住权进行涤除。

　　居住权设立在后。若居住权设立在后，根据物权优先效力，当债务人无法清偿债务，抵押权人要求优先受偿抵押物时，应参照抵押物上有租赁的情形进行处理。即先按照不动产上存在居住权进行询价和报价，若该不动产价值不足以清偿抵押权人的全部债权，则应涤除该不动产上的居住权后再进行询价和报价，保障抵押权人的权益。权利涤除后该不动产上设立的居住权归于消灭。

　　居住权设立在前。居住权、租赁权在对房屋的使用权能上是互斥的，根据民法典第三百六十九条规定，已经设立居住权的房屋原则上不得再出租，但也除外情形。例如设立居住权的房屋面积较大，在满足居住权人自身需求外，经所有权人同意，居住权人将多余房间出租给他人，使得同一房屋被居住权人和承租人同时占有。此时实际上是将房屋从物理空间上予以切割，并在居住人和承租人之间进行分配。

　　居住权设立在后。当所有权人出租房产后又设立居住权时，居住权人可否以物权优先原则，要求承租人返还其所占有的房产？民法典第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”但此规定仅针对“所有权”发生变动的情形。然居住权的权益内容为占有使用房产，若采取租赁权物权化规则，居住权人的全部权益将会落空。因此，笔者认为，此时应适用物权优先原则，居住权人有权请求承租人返还占有的房产。承租人可请求出租人承担违约责任。

　　值得注意的是，民法典正式实施后，可能会有部分历史遗留与居住权有关的纠纷进入诉讼中。笔者认为，法官审理时不能机械地认定不符合法定设立条件而不认可其居住权的性质，而应当充分考虑当事人真实意思表示、居住权人是否已经合法占有涉案房产等因素综合判断，针对无偿设立的居住权更要考虑保护弱势群体、是否符合公序良俗等因素，体现法律之公平正义。

　　看了以上内容相信大家对居住权有了进一步的了解，但如果您的请看比较复杂，建议咨询深圳房产律师，最大程度保护您的合法权益。