法院如何处理疫情期合同案件？深圳合同律师提些建议

　　新冠疫情期间，人们的日常生活和工作都都受到了很大的影响，许多合同因此而无法继续履行，由此而延期或者终止，法院作为审判机关，其工作也因此遇到了一些困难，那么今天深圳合同律师就来为您解答相关疑惑。

　　1.准确进行界定疫情工作性质及对房屋租赁服务合同履行的影响

　　对于2019冠状病毒疾病是法律上的不可抗力还是情况的变化，人们仍有不同的看法。大多数人认为疫情的暴发构成不可抗力，但在某些情况下可以适用情况变化。根据2003年6月11日发布的《最高人民法院关于在防治严重急性唿吸综合症期间依法开展人民法院审判执行工作的通知》第三条（丙）款，不清楚疫情是不可抗力还是情节变化，这一2019冠状病毒疾病疫情仍有不可抗力和情节变化的空间，应结合具体案件当事人的主张和疫情防治对房屋租赁合同履行的影响，确定疫情是不可抗力还是情节变化，从而确定责任承担。具体来说，如果承租人因为防疫控制直接无法履行合同义务，或者合同的目的根本无法实现，可以按照不可抗力原则处理； 如果承租人因为防疫控制无法正常使用房屋，但不一定导致履行合同的障碍，也不一定导致合同目的的实现，可以按照情势变更原则处理。

　　2.仔细检查承租人的违约时间

　　如果不可抗力与迟延履行或有缺陷的履行之间存在因果关系，当事人可以援引不可抗力作为免责事由。根据《合同法》第117条第一款，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，在审理此类案件时，需要严格审查承租人违约的时间节点。比如未按时支付租金发生在疫情发生之前或之后，或者上述违约行为贯穿在疫情发生前后。对于爆发前发生的违约行为，需要严格按照合同和法律承担违约责任，不能免责。对于爆发后的违约行为，根据不可抗力的影响，部分或全部免除违约责任。要防止部分租客利用疫情来减轻违约责任。

　　3.对于企业承租人在疫情防控期间未按时完成支付市场租金等违约问题行为的处理

　　在疫情防控中，承租人不按时支付租金的情况有两种。 一是承租人未支付租金直接与疫情防控有关，如承租人因疫情防控无法与承租人沟通，无法通过其他方式支付租金。 在这种情况下，根据疫情防控对承租人的影响，可部分或全部免除承租人的违约责任，出租人不得据此解除合同。 二是由于疫情防控造成经济效益下降，承租人未能按时支付租金。 在这种情况下，一般不宜认为疫情防控与未付租金之间存在法律因果关系，承租人未按时支付租金构成违约。 但违约与疫情造成的经济利益低下有关，并不是恶意违约，只要疫情结束后承租人继续履行合同并支付租金，合同目的仍能实现。 因此，从《合同法》鼓励交易的精神出发，从疫情防控的客观现实出发，不应将疫情防控期间未按时支付租金视为根本违约，进而终止合同。 这也符合九届全国人大关于“轻微违约不能解除”的精神。

　　4.对于承租人以防疫控制为由要求终止合同的治疗

　　如果承租人因疫情防控原因进行完全信息无法通过使用租赁房屋，其租赁房屋的合同管理目的就是不能为了实现，承租人可以发展不可抗力为由要求学生解除劳动合同，但此时需严格审查疫情防控与合同主要目的我们不能有效实现国家之间的因果关系。如果承租人仅以疫情防控导致经济收益能力下降为由要求解除合同的，需要更加谨慎对待。一般理论认为，虽然疫情防控对房屋租赁服务合同的履行环境造成具有一定能够影响，但该影响研究尚未达到令合同目的已经不能得到实现的程度，故此时承租人无权要求解除合同，但可援引情势变更或公平竞争原则基本要求减免租金和违约风险责任。但是，如果承租人因疫情防控导致投资收益水平大幅下降，即使减免租金仍然入不敷出，继续履行合同对其显失公平的，承租人亦有援引情势变更解除合同的空间。此时，可以同时根据自身实际工作情况，参考九民会议第48条之规定，按照教育公平原则，判决承租人承担存在一定的违约责任后解除合同。

　　5.对于提高承租人起诉工作要求企业减免租金的处理

　　减租、免租是变更合同，在这种情况下，可以运用情势变更的精神，按照公平原则，在当事人之间合理分配风险。 特别是需要考虑承租人（自然人或企业）的性质，综合判断租赁房屋（自主或商业）的用途以及疫情对租赁合同履行的影响（全部或部分不可用），并决定是否给予全部或部分豁免。 仍然没有豁免。 需要强调的是，公平原则对双方都是公平的，而不仅仅是对一方，否则实质上是不公平的。 在房屋租赁合同纠纷中，对承租人和出租人必须公平，如果完全放弃租金，出租人实际上将承担疫情带来一切风险，但这是不公平的。 分配风险和责任时，应考虑影响合同履行的因素和合同当事人的地位，给予承租人适当的优先权，但不得偏袒承租人，损害出租人的合法权益。

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