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深圳二手房纠纷律师咨询解答

时间:2020-09-29 17:37 点击:    深圳二手房纠纷律师
       策法深圳二手房律师咨询网由深圳专业律师组成,为深圳南山罗湖福田龙岗宝安盐田龙华光明等区域市民提供房产纠纷法律咨询、房屋买卖合同案件代理、二手房陪购陪售以及房屋、商铺、厂房、写字楼等租赁买卖纠纷处理等。 
 
房屋买卖纠纷相关法律知识一: 
现在越来越多的人接受二手房,那么在买卖二手房时有哪些注意事项,下面我们一起来了解一下: 
(一)房屋手续是否齐全 
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行二手房交易。 
(二)房屋产权是否明晰 
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 
(三)交易房屋是否在租 
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。 
因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 
(四)土地情况是否清晰 
二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十多年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 
(五)物业费用是否拖欠 
有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。 
(六)合同约定是否明确 
二手房交易的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、交易方式、权利保证、房屋价款、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 
 
房屋买卖纠纷相关法律知识二: 
买卖房产是家庭中最重要的一件事,因为现在房产动辄几百上千万。那么在买卖二手房时可能会存在哪些风险呢?在买卖二手房时有哪些注意事项,下面我们一起来了解一下: 
一、产权风险 
1.房主无从事交易的资格,即假业主的。 
在签约时应该注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人,有的人会造假,因此签约前应要求经纪公司或经纪人前往建委查询,确认结果。 
2.房子是多人共有,卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。 
这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人,有多个产权人的必须要求全部权利人到场,不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。 
3.房子有贷款、抵押尚未还清,业主需要用买房的钱去还贷解押的。 
面对这种情况,购房者需记住一条:一定不能轻易同意业主用你的钱去还房贷。因为我们不能确保卖家拿着钱真去还房贷,现实的很多纠纷都是由此产生的。 
4.房子被法院依法查封的。 
签约前需让经纪人协同业主到建委去查档,如果在交易之前查封的房产建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被封的,在合同里应写清楚如遇法院查封,经纪公司应当承担先行赔付的责任。 
5.不符合转让条件的房子。 
有些房子转让是有限制的,比如军产房、局级分得的公房,属政策性住房,购房人拥有有限产权,在有限条件下不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。 
因此审查产权证时,应注意以下几方面: 
(1)以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时,都是以优惠价或标准价购买的。所以,购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。 
(2)军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。一般情况下这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。 
(3)远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准,征地开发,待土地性质由集体变为国有时,才能在二级市场上进行房产交易。 
二、资金风险 
1.房款资金 
资金安全主要是业主拿到定金或首付款后玩消失,目前深圳已要求在已试点基础上,制定存量住房交易资金监管办法,全面实行二手存量住房交易资金监管。 
2.房子消耗的费用资金 
有的房产有大量的物管、水电费用没有结清等情形。签约时一定要留保证金,不然等过完户交房时补交费用就不好办了。 
三、房屋本身质量风险 
房屋本身的质量问题有很多,最好是找懂行的朋友一起去帮忙查看,而且最好是能够晚上、白天、雨后都去看看。其次,可以同小区里的人多聊聊,了解一下有没有特殊情况,比如凶宅等。尽量选择大品牌中介,至少能有个保障,毕竟相比于可能出现的风险,中介费就实惠多了。 
二手房交易过程比较复杂,常常会伴随着一些风险。因此,在看房选房的时候一定要注意,在签约付款的时候更要注意资金风险,不要直接交付大额现金。 
无论是购买商品房还是购买二手房,其实多少都是有一些风险的。比如,在购买商品房的时候,由于是属于期房,这个时候风险相对来说是更大的,很容易出现开发商卷钱跑路商品房烂尾的情况。如果是购买二手房的话,要格外注意二手房的房龄、性质、隐性工程等等,这些一方面是影响到购房者取得二手房所有权,另一方面也关系到日后的居住使用。